【财经分析】产业园REITs表现企稳 精益运营方能行稳致远

　　新华财经上海6月7日电（记者杨溢仁）2023年，我国基础设施公募REITs市场经历了一系列的挑战和变化。2024年以来，随着国内经济的逐步复苏，产业园REITs的经营情况企稳向好。

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　　业内人士认为，产业园区是我国区域经济发展及产业结构优化的重要载体，而以存量资产引金融“活水”，让存量资产和新增投资形成良性循环，是回应经济“升级”需求的必修课。考虑到国内产业园区存量规模庞大的现状，则作为原始权益人实现“轻资产”转型的重要抓手，产业园REITs的提质扩容仍为大势所趋。

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　　板块表现渐入佳境

　　公开数据显示，从2023年开始，全国的产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度新增，预计到2025年，我国产业园区的总供应面积将突破62亿平方米。

　　面对庞大的存量基础设施，作为业界公认的“资本退出”好赛道，产业园发行公募REITs成为了必然趋势。

　　据记者了解，目前已上市的产业园REITs达到9只，其中6只于上海交易所挂牌交易，发行总规模超过133亿元。此外，还有2只产业园REITs产品完成了扩募工作，包括华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT。截至2023年末，国内REITs市场已发行待上市的产业园REITs还有4只，包括上交所3只，分别为华泰南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT、博时津开科工产业园REIT；深交所1只，为易方达广开控股产业园REIT。

　　在看到REITs规模持续扩张的同时，产业周期冲击的来袭也在一定程度上使板块陷入了深幅调整。

　　不过，“我们对于底层资产的运营和园区未来发展依旧充满信心。”作为中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金湖北科投光谷REIT”)的原始权益人，湖北省科技投资集团有限公司（简称“湖北科投集团”）的相关负责人在接受记者采访时直言，“首先，本基金底层资产经营稳定，项目整体出租率始终保持在85%以上，截至2024年一季度末，出租率更稳步攀升至87%。其中，‘互联网+’项目一季度末的出租率突破90%，较2023年底提升近10个百分点，充分显示出市场对该类资产的良好接受度和租户的高黏性。其次，2024年一季度本项目的可供分配达成率为102.15%，根据该基金发行规模测算，年化分派率为4.97%。我们认为，得益于坚实的产业基础和多元化的租户结构，当前光谷区域经济正处于逐步修复阶段，短期波动无碍长期向好走势。”

　　值得一提的是，2024年以来，中金湖北科投光谷REIT的二级市场价格已增长近12%（春节假期后至6月6日，增长超过21%），市场对基金反馈正面，二级市场价格正稳步回升。

　　修炼内功仍是关键

　　毫无疑问，目前的市场环境向园区的开发运营者提出了更高的能力要求。多位受访的原始权益人向记者表示，租户、商户和用户是否愿意为园区持续“买单”，离不开成熟且稳定的运营团队。对园区资产来说，剔除宏观因素造成的短期影响外，其优劣的衡量除了取决于硬件水平高低，“软件”的更新升级更是重中之重。

　　一个园区，运营得越好，入驻的产业能级越高，出租率就越高，单位租金水平也将“水涨船高”。

　　“为确保项目的稳定运营，目前，湖北科投正协同运营团队积极展开对租户需求的深入调研工作。”湖北科投集团的相关负责人告诉记者，“一方面，我们持续关注现有租户的续租意愿，搜集租期内的各项需求，旨在提供更加贴合实际的续租方案。另一方面，为拓展租户群体，对于部分历史上采取整层租赁策略的物业，我们就租赁空间进行了适当改造，以期适用于不同类型企业的办公需求，推动资产提质增效；对项目进行专项改造和系统性提升，提升资产质量，改善客户观感和体验度。同时，我们也在整合集团资源，充分利用集团在金融服务、产业投资、科技服务、城市配套服务等领域的资源优势，打造企业综合服务能力，丰富和完善企业服务内容，增强企业客户黏性，吸引更多的优质企业客户落户园区。”

　　总而言之，运营管理机构需要根据产业发展趋势和市场需求，不断调整和优化招商租赁策略，建立完善的物业支持服务体系，即在做好传统租赁服务和物业管理工作的同时，也需要加强在政策资源导入、差异化增值服务等方面的投入力度。

　　择优扩募势在必行

　　以湖北科投集团为代表的多家原始权益人均向记者表示，对国内产业园区的持续规划和建设始终保持信心。

　　“中国光谷作为国内招商引资最为活跃的国家级自主创新示范区和自由贸易试验区之一，仍将不遗余力地加大招商力度。”湖北科投集团相关负责人指出，“2024年伊始，区即召开了中国光谷招商引资动员大会，发起包含产业链招商、资本招商、场景招商、人才科创招商和生态圈招商的五大主题招商，通过系统梳理11条重点制造业产业链和现代服务业、商贸业重点发展领域，聚焦关键环节、重点企业，瞄准产业链补齐缺失（红色）、提升弱项（蓝色）、巩固优势（绿色），绘制了‘招商三色图’，旨在持续巩固产业优势、提升产业弱项、补齐产业短板，增强产业链韧性与竞争力，打造搬不走的产业集群。”

　　与此同时，“我们也将充分运用好公募REITs这一平台，做大做优中金湖北科投光谷REIT。”前述负责人说。

　　据记者了解，湖北科投持有大量的不动产，前期上市发行的项目在其资产包中占比非常小。展望后续，在做好目前已发产品运营管理的基础上，湖北科投还将不断地选择其他优质资产扩募上市。

　　“扩募将是我们下一阶段的重点工作方向。”上述负责人表示，“湖北科投目前正在对持有的资产进行整合，并将选取成熟优质的资产提前按照上市发行的要求和标准进行规范化和市场化运营，在条件成熟时积极申请开展扩募工作。无疑，REITs产品的扩募将成为湖北科投今后融资工作中的重要模式，我们将充分利用好REITs平台，把它做大、做强、做优，力争做成行业里的标杆。”

（文章来源：新华财经）