持有型不动产ABS加速扩容，存续规模已超200亿，还有600亿项目蓄势待发

　　作为构建多层次资产化市场的重要创新工具，持有型不动产ABS加速扩容。

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　　财联社注意到，9月末持有型不动产ABS的新项目落地动态频频。目前，全市场已有14单持有型不动产ABS完成发行（包括一单扩募），合计融资超过200亿元。而交易所储备中的项目超过20单，拟发行规模超过600亿元。业内认为，持有型不动产ABS与公募REITs等形成有效互补，在政策推动下有望“首发+扩募”并进。

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　　9月30日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简称“建信长租ABS”）在上交所完成扩募，成为ABS扩募机制推出后全市场首单持有型不动产ABS扩募项目。

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　　建信长租ABS首发于2024年7月2日，首期规模11.7亿元，也是全市场第二单持有型不动产ABS项目。项目发起人建信住房租赁基金（简称“建信住租”）是国内租赁住房领域头部资产管理机构，计划管理人为。本次扩募发行规模为4.53亿元，扩募完成后，建信长租ABS的底层资产增加了两个南京的保租房项目。

　　联合资信的研报称，扩募机制的完善有助于推动持有型不动产ABS市场扩容。相较首次发行，建信长租ABS扩募审批周期更短，发行效率更高。

　　与此同时，9月末持有型不动产ABS的新项目动态频频。9月25日，首单的项目——富国资产-首创水务持有型不动产资产支持专项计划完成发行。9月26日，人保资产-中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划完成发行，该单发行规模达25.6亿元，为今年至今规模最大的持有型不动产ABS项目。

　　自2023年底国内首单持有型不动产ABS项目落地，截至最新，已有14单持有型不动产ABS完成发行（包括一单扩募），合计融资213.81亿元。

　　图：已发行的持有型不动产ABS项目

　　（资料来源：Wind数据，财联社整理）

　　持有型不动产ABS定位于Pre-REITs和公募REITs间的衔接产品，是构建多层次资产证券化市场的重要创新工具。根据上交所此前的介绍，持有型不动产ABS适用ABS监管规则，在产品制度安排上借鉴公募REITs的政策要求，对底层资产的要求比公募REITs更宽松。持有型不动产ABS不设票面利率，弱化主体信用、看重资产信用，突出权益属性。

　　中金公司固收研究团队认为，持有型不动产ABS的潜在的收益率介于股债之间。其为投资者参与不动产投资提供了渠道，相较公募REITS，其估值波动性较小。

　　另外，相较公募REITs，持有型不动产ABS的底层资产品类扩充更为迅速。目前，持有型不动产ABS的底层资产已包括高速公路、保租房、产业园、商业物业、、、环保等等。今年上半年，首单数据中心和首单新能源持有型不动产ABS已先后发行。

　　业内人士指出，多个“首单”的出现扩充了持有型不动产ABS市场的资产大类，提供了新的优质投资标的。同时，各种“首单”项目创新了资产盘活的证券化方式，与公募REITs等形成有效互补，丰富盘活资产的金融工具选择，对完善多层次资产证券化市场具有积极作用。

　　除上述已发行的项目外，据财联社不完全统计，目前已获交易所通过待发行的项目有6单，交易所受理中的项目有20单，所有未发行的项目拟发行规模超过600亿元。

　　9月获得交易所受理的项目包括广连高速持有型不动产ABS、-新能源持有型不动产ABS、中金-商业持有型不动产ABS、中金-京能国际能源基础设施持有型不动产ABS。最新动态显示，10月9日中金普洛斯持有型不动产ABS在上交所的项目状态更新为已受理，拟发行金额达94.33亿元。

　　联合资信认为，持有型不动产ABS在政策推动下有望“首发+扩募”并进，目前在交易所审核阶段的持有型不动产ABS项目近20单，预计下半年陆续落地发行。

（文章来源：财联社）