好项目不愿发？新型REITs何时落地？“万亿”蓝海难题待解

近日，证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》（下称《意见》），表示支持符合条件的健康、养老等银发经济企业股债融资，探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs，由此引发业内热议。

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从2021年试点至今，发行上市的公募REITs数量已有60只，融资规模突破1500亿元。但从券商中国记者采访来看，业内人士认为公募REITs目前尚处于培育阶段，资产类型仍需进一步多元化、规模仍需进一步提升。

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针对优秀的资产项目，企业不愿意发，发行动力不足。公募REITs扩容一直不乏政策支持，但仍要引入更多数量、更多元的投资者，通过多方举措解决个别资产发行动力不足、分红收益拆分等问题。

根据券商中国记者梳理，《意见》对养老设施发行REITs的支持，是近些年来政策支持公募REITs资产扩容基调的一个延续。比如，2024年下半年国家发展改革委曾发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，REITs项目类型将由9类扩充至12类，新增的3类资产中就包括养老设施，以及文化旅游等资产。但截至目前，公募REITs领域依然缺乏养老和文旅等项目落地。

“目前我们比较期待的是能看到文旅项目的公募REIT能有所落地。一方面，这是符合公募REITs发展趋势的项目，此前也有不少这类项目进入了启动招标阶段。另一方面，和其他项目相比，文旅项目对普及公众投资者关注度方面会更具象。”一家公募的REIT投资人士（下称“公募REIT人士”）对券商中国记者称。

该人士进一步说道，公募REITs潜在市场虽说很大，但目前真正能发行落地的可能并没那么多。“从企业端来看，特别好的资产企业不太愿意拿出来发行。想发的项目由于主体不够优质，则存在一定发行障碍。比如，消费类资产颇受欢迎，但有不少消费资产背后的主体是地产企业。虽然也有项目能发行，但由于地产企业的属性限制，这些项目在发行上可能会受到不少限制。”

Wind数据显示，截至2月14日国内公募REITs的底层资产行业及类型涵盖到九大类型，分别为保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、市政设施、水利设施、消费基础设施、园区基础设施。其中，园区基础设施有24单，交通基础设施14单，是数量居前的两个品类。从小类看，交通领域多为高速公路资产，铁路、机场、港口领域未有资产发行。

根据华夏基金统计，截至2024年11月底，中国已经成长为亚洲第二、全球第三大REITs市场，REITs数量占全球REITs总数约5%。但从市值角度看，中国REITs占全球REITs市值的1%左右，对比美国REITs占全球REITs市值60%以上的比重，仍有较大增长空间。

从券商中国记者采访来看，公募REITs的底层资产仍需进一步丰富。公募REITs底层资产类型之所以扩容缓慢，业内人士认为与资产主体的融资成本、融资环境有关。

华南地区一位不动产证券化人士（下称“不动产证券化人士”）对券商中国记者表示，央企的融资成本本来就不高，而且融资渠道更多元，把优质项目拿出来发行公募REITs的动力自然不足。民企项目的受欢迎程度相对较低，要发行的话可能要加入保障性或兜底条款。因此，公募REITs的长足发展，需要思考的是市场规模如何做大？存量资产该如何进一步盘活。特别是，如何打通主体资质欠佳项目的发行通道，又如何引导企业把收益好的项目拿出来发行？

由于底层资产类型扩容缓慢，投资者的参与空间也相对有限。前述公募REIT人士表示，虽然公募REITs的市场规模有一千多亿元，但这对机构投资者来说依然偏小。他们参与的空间相对有限，市场波动则不小。“据我了解，有不少参与公募REITs的机构是固收类资金，不少这类机构在公募REITs的投资力度比较小，投资规模在他们整个盘子中占比不大。”

国海证券分析师靳毅近期在《公募REITs正当时》研报（下称《研报》）中指出，从统计的59只公募REITs来看，发行实行配售制度，战略投资者、网下投资者、公众投资者获配比例分别处于55%～84%、11%～32%、4%～14%区间，一级配售一直以战略投资者为主，为REITs发行中不可或缺的稳定资金。

“这意味着，目前尚处于培育阶段，需要引入更多数量、更多元的投资者。其中，鼓励更多匹配的个人投资者参与进来。个人投资者既可以直接参与（如直接认购网下比例部分，也可以通过一些资管产品间接参与到公募REITs的战略配售中来）。2024年下半年以来公募REITs的行情较佳，不少个人投资者是有意愿参与的，只不过他们在了解这类产品上存在一定难度，需要继续推进投教普及工作。”前述不动产证券化人士称。

基于上述现状，业内人士期盼在政策持续扶持下，公募REITs2025年能有更多优质资产落地。

华夏基金认为，现阶段公募REITs底层资产区域分布特点符合我国区域经济发展和存量优质资产的分布特点。京津冀、长三角、大湾区和长江经济带这些经济相对发达、人口密集区域，其庞大的优质基础设施资产存量为公募REITs提供了充足的发展空间，而中西部地区在优质基础设施存量资产方面也有相当规模的沉淀，且在能源、文旅景区等行业有自身特点，后续亦存在较大发展潜力。

“实际上，我国过去几十年的大规模投资，积累了大量的存量资产，多家市场专业研究机构测算规模已超过100万亿元，若其中具有较好经营性的存量资产按照1%的保守比例计算，也能达到万亿级。”华南一位市场分析人士称。

具体到政策建议方面，前述公募REITs人士称，2024年初时发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。这对公募REITs的推进发展帮助很大，但仍需进一步的配套政策落地，比如分红收益如何拆分。

“目前，有部分机构可能是自己做拆分，但不是很普遍。在资产存续到期之前，这个问题可能并不重要。但有一些存续期较短的资产，分红收益拆分规则的明晰就会逐渐迫切。这涉及公募REITs市场的长期建设问题，需要政策提前做出安排。”公募REIT人士表示。

另外，还有人士从申报发行标准等方面提出建议。前述华南市场人士称，公募REITs申报发行标准等方面存在过多、过严问题。比如，施工许可证、建设用地批准书等出于程序已过、制度变化、机构调整等历史客观原因已难以补办，成为制约资产申报发行的原则性障碍；部分手续可以补办但成本大、周期长，也影响了项目申报发行。回收资金使用方面，要求主要用于在建和成熟新建项目及存量资产收购，并在2年内用完75%以上、3年内全部用完，很多原始权益人难以做到。

责编：杨喻程

校对：苏焕文